Prêts CMBS du centre commercial Crossgates en défaut vendus à 69 % en dessous de la valeur estimative du centre commercial en 2012

« On ne peut pas perdre d'argent dans l'immobilier » est drôle face aux méga-pertes générées par l'immobilier commercial (CRE), tant par la dette que par les capitaux propres. Heureusement, jusqu’à présent, ce sont principalement les investisseurs et non les banques qui ont été malmenés.

Voici donc ceci : en 2012, lorsque trois prêts hypothécaires à intérêt uniquement sur 10 ans garantis par le centre commercial superrégional Crossgates de 1,3 million de pieds carrés à Albany, dans l'État de New York, ont été vendus à des investisseurs, la garantie était évaluée à 470 millions de dollars. Selon cette évaluation, cela représentait une grande valeur et les investisseurs se sont donc sentis heureux de prêter au propriétaire du centre commercial, une LLC appartenant à Pyramid Management Group, 244 millions de dollars pour cette propriété.

En 2020, lors de la réévaluation du centre commercial, la valeur a été abaissée à 281 millions de dollars, toujours au-dessus des trois prêts totalisant 244 millions de dollars.

En 2022, les prêts hypothécaires à 10 ans sont arrivés à échéance et Pyramid Management a conclu une prolongation d'un an jusqu'en mai 2023.

En mai 2023, alors que la prolongation expirait, Pyramid Management n'a pas réussi à refinancer les prêts hypothécaires, a fait défaut sur les prêts hypothécaires et n'a pas réussi à les rembourser. Les prêteurs – les détenteurs de CMBS via le gestionnaire spécial – peuvent désormais saisir la propriété pour prendre possession de la garantie.

Mais ils ne l’ont pas fait. En juin, l'agent spécial a mis les prêts aux enchères pour les revendre au plus offrant et laisser quelqu'un d'autre prendre possession du centre commercial.

Aujourd'hui, Trepp, qui suit et analyse les CMBS, a rapporté dans une note que les prêts ont désormais été vendus pour 173,9 millions de dollars. Après frais de liquidation de 29,6 millions de dollars, le produit net s'est élevé à 144 millions de dollars, sur des garanties évaluées à 470 millions de dollars lors de la titrisation des prêts.

On note donc en haussant les sourcils :

L’acheteur des prêts en défaut détient effectivement la garantie pour 173,9 millions de dollars. Quel que soit le sort final de ce centre commercial, l’acheteur bénéficiera d’un coût de base bien inférieur.

Le taux de délinquance des propriétés commerciales a été épouvantable depuis la crise financière qui a été suivie par l'effondrement du commerce de détail physique, lorsque les commerces de détail physiques ont été écrasés par le commerce électronique, colis après colis.

En juillet, le taux de défaillance des prêts immobiliers commerciaux titrisés s'est élevé à 6,9 %. La baisse du taux de délinquance entre 2017 et 2020 n’est pas due au fait que les impayés ont été guéris, mais parce qu’ils ont été « résolus » d’une manière ou d’une autre, comme une vente par saisie ou une vente de prêt.

Les prêts garantis par Crossgates Mall qui ont maintenant été vendus « résoudront » les impayés et retireront ces prêts du taux de délinquance :

Un nombre infini de chaînes de grands magasins régionales et nationales et d'autres chaînes de vente au détail, depuis Sears Holdings et Toys 'R' Us jusqu'à Radio Shack et Bed, Bath & Beyond, ont déposé le bilan et la plupart d'entre elles ont été liquidées et ont disparu. Toutes les chaînes régionales de grands magasins ont disparu. Il ne reste plus que quelques chaînes nationales, dont Nordstrom, Kohl's et Macy's, et elles ont toutes fermé des centaines de magasins au fil des ans et continuent de fermer des magasins. JC Penney a été racheté de la faillite par les méga-propriétaires Simon Property Group [SPG] et Brookfield, parce qu'ils ne voulaient pas que des magasins phares fermés condamnent leurs centres commerciaux.

Les centres commerciaux zombies parsèment le paysage américain. Les valeurs collatérales des centres commerciaux survivants et toujours fonctionnels – comme nous l’avons vu avec Crossgates Mall – ont plongé.

Les plus grands propriétaires, tels que Simon Property Group et Brookfield, ont quitté de nombreux centres commerciaux, laissant leurs prêteurs – pour la plupart détenteurs de CMBS – assumer les pertes. Par exemple, Simon Property Group a quitté l'Independence Center d'un million de pieds carrés dans une banlieue de Kansas City, dans le Missouri, en 2019, ce qui a généré ce qui était alors la plus grande perte jamais enregistrée pour un prêt CMBS de détail ; il s'est éloigné du centre-ville de 1,2 million de pieds carrés à Cobb en Géorgie au début de 2021 et du centre commercial Montgomery de 1,1 million de pieds carrés dans le nord du Pays de Galles, en Pennsylvanie, à la mi-2021, etc.

Westfield, qui appartient au REIT européen Unibail-Rodamco-Westfield, a annoncé en février 2021 qu'elle abandonnerait l'ensemble de ses 27 centres commerciaux Westfield aux États-Unis. Les deux premiers centres commerciaux dont il s'est éloigné se trouvaient à Tampa Bay, en Floride, laissant les détenteurs de CMBS assumer les pertes. Il a ensuite été vendu et vendu depuis d'autres centres commerciaux aux États-Unis. En juin 2023, Westfield et son copropriétaire Brookfield ont quitté le centre commercial Westfield à San Francisco, laissant également les détenteurs de CMBS assumer les pertes.